غول اوراق تسهیلات مسکن بیدار می شود ؟

تاثیر افزایش قیمت وام های مسکن در بازار فرابورس

در ایران اگر بخواهید وام مسکن دریافت کنید می بایست از کانال سیستم بانکی بخشی از هزینه های خرید مسکن را تامین کنید. یکی از راه‌های تهیه وام مسکن خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس است سپرده‌گذاری در بانک مسکن نیز روش دیگری برای متقاضیان وام مسکن است که بر این اساس، متقاضیان پس از مدتی سپرده‌گذاری می توانند اقدام به گرفتن مستقیم وام از بانک کنند. به کار گرفتن سیاست اوراق تسهیلات مسکن که چند سالی است در ایران اجرا می شود عملا برای مهای تقاضاهای موجود دریافت وام مسکن بود که دولت را بالاخره مجاب کرد تا با یک شیوه دیگر به تقاضاهای روز افزون رسیدگی کند.

از نوسان شدید  93 تا آرامش 94

در سال 1393 نوسان های شدیدی در بازار اوراق تسهیلات مسکن به وجود آمد و این اوراق که هم اکنون کمتر از 80 هزار تومان هم در سال جاری مورد معامله قرار می گیرد به بیش از 120 هزار تومان هم رسید و جنجال های زیادی را در فرابورس به وجود آورد و کار به جایی کشیده شد که مدیرعامل این نهاد مالی مجبور شد بارها پاسخگو باشد و همیشه این تقاضا بود که همه چیز را توجیه می کرد اما در آن سو واقعا افزایش تمایل مردم برای خرید این اوراق نبود که باعث افزایش شدید اوراق تسهیلات مسکن شده بود بلکه موج شدید سفته بازی در این بازار و حاکم شدن نگاه سودجویانه کار را به جاهای باریکی کشاند. در آن وضعیت حتی بانک مسکن هم مجبور شد نسبت به این اتفاق واکنش نشان دهد. اما با آغاز سال جاری و فرو کش کردن رشد بی مهاباهای اوراق تسهیلات مسکن قیمت ها که خیلی سریع رشد پیدا کرده بود خیلی آرام اما ادامه دار به زیر 80 هزار تومان هم رسید تا مشخص شود علت اصلی بیشتر تمرکز سفته بازان به روی این بازار بوده است. تقریبا میانگین تقاضاهای خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس هم نشان می دهد این بازار اگر در وال طبیعی خود قرار بگیرد می تواند محلی بی دردسر برای مردم باشد تا به آرزوهای خود در خرید خانه نزدیک شوند.

عقب گرد قیمت ها از 120 تا زیر 80 هزار تومان

اطلاعات موجود درباره قیمت اوراق تسهیلات مسکن یک خط نزولی را نشان می دهد آمارها نشان می دهد قیمت اوراق تسهیلات مسکن که از ابتدای سال تاکنون با تغییر چندانی از منظر رشد قیمت ها مواجه نشده و با در پیش گرفتن روند متعادلی، در محدوده ی 70 تا 80 هزار تومانی در حال حرکت است، در هفته های ابتدایی خرداد ماه نسبت به اردیبهشت افت کرد و در محدوده ی قیمت 73 هزار تومان ایستاد.این در حالی است که افزایش میزان وام مسکن 80 میلیونی که اخیرا توسط شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده نیز تاثیری در روند حرکتی این اوراق نداشت زیرا به گفته رئیس اداره ابزارهای نوین فرابورس، تسهیلاتی که به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده مشمول دارندگان اوراق تسهیلات مسکن، نمی‌شود و روی قیمت این اوراق تاثیری ندارد. بنابراین روند حرکتی قیمت «تسه» ها تا نیمه های خرداد ماه نسبت به هفته پایانی اردیبهشت ماه نشان می‌دهد که قیمت این اوراق در با کاهش مواجه شده است به طوری که «تسه» اسفند از 76 هزار تومان به 73 هزار تومان رسیده و تسه بهمن از 75 هزار تومان به محدوده ی 72 هزار تومان حرکت کرده و تسه دی ماه از 76 هزار تومان به 73 هزار تومان رسیده است.از سویی دیگر آمارهای گذشته نیز نشان می دهد «تسه» آبان از 75 تومان به محدوده ی 72 هزار تومان بازگشته و تسه مهر ماه از 74 هزار تومان به در همان محدوده ی 72 هزار تومان رسیده است.تسه تیر، مرداد و شهریور نیز هر کدام با کاهش 2 هزار تومانی قیمت مواجه شده و از 74 هزار تومان به 72 هزار تومان بازگشته اند.این در حالی است که تسه فروردین از 75 به 72 هزار تومان رسیده و تسه اردیبهشت و خرداد نیز ماه از 76 هزار تومان در هفته گذشته به محدوده ی قیمتی سایر اوراق نزدیک شده است.قیمت اوراق تسهیلات مسکن از ابتدای سال روند نزولی خود را آغاز کرد و بعد از بیانیه هسته ای به سطح 78 هزار تومان نزدیک شد.اما بررسی میزان افزایش وام مسکن در جلسه 19 فروردین شورای پول و اعتبار قیمت این اوراق را تحت تاثیر قرار داد و مجددا آن را به سطح 80 هزار تومان برگرداند، اما با افزایش پیدا نکردن وام مسکن روند حرکتی این اوراق تغییر کرد.در حال حاضر نیز قیمت اوراق تسهیلات مسکن در حالی با کاهش مواجه شده است که عرضه و تقاضا برای این اوراق در حالت تعادل قرار داشته و میزان فروش این اوراق نسبت به هفته پایانی اردیبهشت ماه افزایش یافته است به طوری که در حال حاضر حقیقی ها برای خرید این اوراق مشارکت 100 درصدی داشته و 80 درصد در فروش آن مشارکت دارند. اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. یعنی برای دریافت وام 45 میلیونی مسکن باید 90 ورقه حق تقدم تسهیلات (با احتساب قیمت 72 هزار تومان برای هر ورقه) به مبلغ شش میلیون و 480 هزار تومان خریداری شود.

موضع گیری های رسمی افت قیمت

اما اظهار نظرهای رسمی هم می تواند به شفاف شدن این اتفاق و کاهش قیمت ها کمک کند. در این زمینه چندی پیش رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، افزایش عرضه نسبت به تقاضا را دلیل اصلی کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در 8 ماه گذشتهاعلام کرد.علیرضا توکلی رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس با اشاره به کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در ماه‌های اخیر، فزونی عرضه بر تقاضا را مهمترین دلیل تداوم کاهش قیمت‌ها عنوان کرد و درباره آخرین وضعیت قیمت اوراق تسهیلات مسکن اظهار داشت: گزارش‌های آماری از وضعیت قیمت اوراق تسهیلات مسکن در اردیبهشت ماه 94 حاکی از آن است که روند نزولی قیمت اوراق بر مبنای قیمت میانگین ماهانه در این ماه نیز ادامه داشته است.وی افزود: میانگین قیمت ماهانه این اوراق که در شهریور ماه 93 به رقم بی سابقه 95 هزار تومان رسیده بود، از مهرماه گذشته روند نزولی خود را به صورت مستمر ادامه داده به گونه‌ای که میانگین قیمت معاملاتی این اوراق در اردیبهشت ماه جاری به 72 هزار تومان رسیده است.به گفته رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در 8 ماه گذشته بیش از 4 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن در فرابورس عرضه شد که از این حجم، تنها 3 هزار و 200 میلیارد تومان توسط مردم مورد استفاده قرار گرفته و همین کاهش نسبی تقاضا در مقایسه با عرضه اوراق، سبب کاهش قیمت این اوراق شده است.توکلی اضافه کرد: البته اوراق تسهیلاتی که طی این دوره توسط بانک مسکن در بازار عرضه شده اما توسط مردم استفاده نشده است، ممکن است در ماه‌های آینده توسط مردم مورد استفاده قرار بگیرد کما اینکه در سال گذشته برای مدتی تقاضا از عرضه پیشی گرفت و اوراق استفاده نشده ماه‌های قبلی، طی آن دوره توسط مردم مورد استفاده قرار گرفت.البته این مقام با اشاره به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف وام خرید مسکن برای خانه اولی‌ها اظهار داشت: این مصوبه در راستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق متقاضیان مسکن به پس‌انداز به تصویب رسیده است.وی تاکید کرد: پیرو اطلاعیه صادر شده از سوی بانک مسکن، افزایش سقف تسهیلات مسکن موضوع مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، مربوط به دارندگان «حساب صندوق پس انداز مسکن یکم» بوده و این افزایش هیچ ارتباطی با اوراق تسهیلات مسکن که از محل سپرده‌های ممتاز بانک مسکن منتشر می‌شود، ندارد.رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ادامه داد: با توجه به اینکه شورای پول و اعتبار افزایش سقف وام مسکن را از محل راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بانک مسکن و سپرده‌گذاری متقاضیان در این صندوق در نظر گرفته است، این اقدام تأثیری بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن معامله شده در فرابورس نخواهد داشت.

چشم انداز در سال 94

به هر حال در این روزها که سیاست جدید وام های مسکن 40،60 و 80 میلیونی از سوی دولت حسن روحانی اعلام شده است انتظار آن می رود که بازار اوراق تسهیلات مسکن هم تجرک تازه ای را تجربه کند و حداقل شاهد صعود قیمت این اوراق در بازار فرابورس باشیم. اوراق تسهیلات مسکن یکی از گزینه های اصلی و راه های خانه دار شدن در ایران است و در جامعه ای که بیش از 50 درصد مردم در آرزوی خانه دار شدن هستند و اوراق تسهیلات مسکن این شرایط را تسهیل کرده اگر باز هم سفته بازاها در خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن فعال نشوند و اجازه دهند همه چیز تحت تاثیر عرضه و تقاضا تعیین شود بازگشت رونق به این بازار به هیچ وجه در سال جاری به خصوص بعد از تغییر مبالغ وام ها بعید نخواهد بود و باید خوشبین بود تا شاید اوراق تسهیلات مسکن دروازه ای باشد برای تسهیل تحقق یکی از بزرگترین آرزوی مردمی که همیشه تحت تاثیر فشارهای زیادی برای به دست آوردن یک رویا از شب تا صبح مشغول فراهم کردن مقدمات آن هستند. در آن سو انتظار مدیریت صحیح این بازار از سوی مدیران فرابورس نیز وجود دارد تا به هر شکلی جلوی سواستفاده های احتمالی را بگیرند.

منبع :

ماهنامه ترقی اقتصادی